Μαρινάκης για το «μπόνους ορόφου»: «Δεν αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης» – Τι αλλάζει στα ακίνητα

Διευκρινίσεις για το λεγόμενο «μπόνους ορόφου» και τις σχεδιαζόμενες αλλαγές στη μεταφορά συντελεστή δόμησης έδωσε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης, κατά την ενημέρωση των πολιτικών συντακτών.

Απαντώντας σε ερώτηση σχετικά με δημοσίευμα που έκανε λόγο για δυνατότητα πρόσθετης δόμησης, ο κυβερνητικός εκπρόσωπος ξεκαθάρισε ότι, σύμφωνα με τον σχεδιασμό που παρουσίασε, δεν πρόκειται για αύξηση του συντελεστή δόμησης ούτε για δημιουργία επιπλέον τετραγωνικών, αλλά για μεταφορά υφιστάμενων δικαιωμάτων δόμησης από μία περιοχή σε άλλη του ίδιου δήμου.

Το ζήτημα αφορά τις λεγόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), δηλαδή περιοχές στις οποίες θα μπορεί να αξιοποιείται συντελεστής δόμησης που δεν είναι δυνατόν να χρησιμοποιηθεί σε άλλα ακίνητα.

Ο Παύλος Μαρινάκης επισήμανε ότι η διαδικασία βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της διαβούλευσης και δεν αποτελεί οριστική ρύθμιση.

Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και πώς θα λειτουργούν

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή αποτελούν περιοχές που προσδιορίζονται μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού, προκειμένου να υποδέχονται δικαιώματα δόμησης από ακίνητα στα οποία δεν μπορούν να αξιοποιηθούν.

Σύμφωνα με τον κυβερνητικό εκπρόσωπο, η διαδικασία αφορά κυρίως:

• Διατηρητέα κτίρια και μνημεία, στα οποία ισχύουν περιορισμοί ως προς την κατεδάφιση και τη δόμηση.
• Οικόπεδα δεσμευμένα για απαλλοτρίωση, τα οποία δεν μπορούν να αξιοποιηθούν από τους ιδιοκτήτες τους.
• Εκτάσεις που προορίζονται για πλατείες, δρόμους και κοινόχρηστους χώρους, όπου η δυνατότητα οικοδόμησης περιορίζεται ή αποκλείεται.

Στόχος του μηχανισμού είναι να μπορούν οι ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων ακινήτων να αποζημιώνονται μέσω της μεταφοράς των δικαιωμάτων δόμησης που δεν μπορούν να ασκήσουν.

Η μεταφορά θα πραγματοποιείται σε καθορισμένες ζώνες, υπό τις προϋποθέσεις που θα προβλέπει το τελικό θεσμικό πλαίσιο.

Το παράδειγμα Μαρινάκη με το νεοκλασικό των 200 τετραγωνικών

Για να εξηγήσει τον τρόπο λειτουργίας του συστήματος, ο Παύλος Μαρινάκης χρησιμοποίησε το παράδειγμα ενός ιδιοκτήτη νεοκλασικού ακινήτου.

Όπως ανέφερε, ένας πολίτης διαθέτει ένα διατηρητέο κτίριο 200 τ.μ., το οποίο δεν μπορεί να κατεδαφίσει λόγω του προστατευόμενου χαρακτήρα του.

Εάν δεν υπήρχαν οι συγκεκριμένοι περιορισμοί, θα μπορούσε, σύμφωνα με το παράδειγμα, να κατασκευάσει πολυκατοικία 500 τ.μ.

Η διαφορά των 300 τ.μ. αντιστοιχεί σε δικαίωμα δόμησης που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί στο συγκεκριμένο ακίνητο.

Με τον μηχανισμό που περιέγραψε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να αποκτήσει τίτλο μεταφοράς συντελεστή για τα 300 τ.μ. και να τον διαθέσει προς πώληση μέσω της ψηφιακής τράπεζας γης.

Ο αγοραστής θα μπορεί να αξιοποιήσει το δικαίωμα σε ακίνητο που βρίσκεται σε επιτρεπόμενη Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενοι πολεοδομικοί όροι.

Με τον τρόπο αυτό, ο ιδιοκτήτης του διατηρητέου θα αποζημιώνεται για τη δόμηση που δεν μπορεί να πραγματοποιήσει, χωρίς να απαιτείται η κατεδάφιση του προστατευόμενου κτιρίου.

Γιατί η μεταφορά θα γίνεται μόνο μέσα στον ίδιο δήμο

Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε ο Παύλος Μαρινάκης στον γεωγραφικό περιορισμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Όπως εξήγησε, σύμφωνα με τον σχεδιασμό που παρουσίασε, η μεταφορά θα μπορεί να πραγματοποιείται μόνο μεταξύ περιοχών του ίδιου δήμου.

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος επικαλέστηκε τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, υποστηρίζοντας ότι η μεταφορά δεν μπορεί να πραγματοποιείται ανεξέλεγκτα μεταξύ διαφορετικών δήμων.

Έφερε μάλιστα ως παράδειγμα ένα ακίνητο στην Καλλιθέα, από το οποίο δεν θα μπορεί να μεταφερθεί συντελεστής δόμησης σε ακίνητο της Κηφισιάς, της Φιλοθέης ή του Ψυχικού.

Αντίστοιχα, δεν θα επιτρέπεται, σύμφωνα με την κυβερνητική εξήγηση, η μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από δήμο της Αττικής σε δήμο άλλης περιοχής, όπως της Λάρισας.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποσκοπεί στη διατήρηση της σύνδεσης ανάμεσα στην περιοχή από την οποία αφαιρείται η δυνατότητα δόμησης και σε εκείνη όπου αυτή μεταφέρεται.

Ποιες περιοχές εξαιρούνται από τη μεταφορά συντελεστή

Ο Παύλος Μαρινάκης αναφέρθηκε και στις περιοχές που, σύμφωνα με τη μελέτη, εξαιρούνται από τη δυνατότητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Στις εξαιρέσεις περιλαμβάνονται:

• Παραδοσιακοί οικισμοί και ιστορικά κέντρα.
• Αρχαιολογικοί χώροι.
• Ζώνες προστασίας διατηρητέων κτιρίων.
• Προστατευόμενες περιοχές.
• Οικοδομικά τετράγωνα που γειτνιάζουν με δάση.
• Περιοχές με κλίση εδάφους μεγαλύτερη από 25%.
• Τα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα.

Οι περιορισμοί αυτοί, όπως προκύπτει από τις κυβερνητικές διευκρινίσεις, αποσκοπούν στην αποφυγή πρόσθετης επιβάρυνσης περιοχών με ιδιαίτερα περιβαλλοντικά, ιστορικά ή πολεοδομικά χαρακτηριστικά.

Οι τελικές προβλέψεις θα αποσαφηνιστούν μετά την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης διαδικασίας.

Τι προβλέπει η διαβούλευση των 60 ημερών

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος ξεκαθάρισε ότι η διαδικασία βρίσκεται σε προκαταρκτικό στάδιο.

Σύμφωνα με όσα ανέφερε, η σχετική μελέτη τίθεται σε διαβούλευση διάρκειας 60 ημερών, κατά την οποία θα εξεταστούν οι προτεινόμενες ρυθμίσεις.

Στη συνέχεια προβλέπεται:

1. Η ολοκλήρωση της διαβούλευσης και η εξέταση των παρατηρήσεων.
2. Η επεξεργασία του σχεδίου από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
3. Η έκδοση του σχετικού προεδρικού διατάγματος.

Ο Παύλος Μαρινάκης σημείωσε ότι βρισκόμαστε ακόμη στην αρχή της συζήτησης και ότι δεν πρέπει οι προτάσεις της μελέτης να παρουσιάζονται ως οριστικές αποφάσεις.

Παράλληλα, ανέφερε ότι οι δήμαρχοι των περιοχών που επηρεάζονται είχαν ενημερωθεί σε συνάντηση εργασίας περίπου 15 με 20 ημέρες νωρίτερα.

Γιατί το Συμβούλιο της Επικρατείας είχε μπλοκάρει παλαιότερες ρυθμίσεις

Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δεν αποτελεί νέα ιδέα.

Όπως υπενθύμισε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος, υπάρχει στην ελληνική νομοθεσία από το 1979.

Ωστόσο, προηγούμενες προσπάθειες εφαρμογής του αντιμετώπισαν προβλήματα, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας είχε παρέμβει σε περιπτώσεις όπου δεν υπήρχε επαρκής πολεοδομική τεκμηρίωση.

Σύμφωνα με τον Παύλο Μαρινάκη, η αδυναμία εφαρμογής του μηχανισμού είχε ως αποτέλεσμα να παραμένουν σε εκκρεμότητα απαλλοτριώσεις και να εγκαταλείπονται διατηρητέα κτίρια.

Η νέα μελέτη επιχειρεί να αντιμετωπίσει αυτά τα προβλήματα, προσδιορίζοντας συγκεκριμένες περιοχές υποδοχής και θέτοντας περιορισμούς στη μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης.

Τι υποστηρίζει το υπουργείο Περιβάλλοντος για το στεγαστικό

Σύμφωνα με το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η εφαρμογή των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή μπορεί να έχει πολλαπλά οφέλη.

Το υπουργείο εκτιμά ότι θα καταστεί δυνατή η αποζημίωση χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι σήμερα δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τα δικαιώματα δόμησής τους.

Παράλληλα, υποστηρίζει ότι η ενεργοποίηση του μηχανισμού μπορεί να συμβάλει στη δημιουργία νέων κατοικιών σε κατάλληλες πολεοδομικά περιοχές, ενισχύοντας την προσφορά στέγης.

Ένα ακόμη αναμενόμενο όφελος είναι η δυνατότητα ολοκλήρωσης απαλλοτριώσεων που παραμένουν σε εκκρεμότητα επί χρόνια.

Με αυτόν τον τρόπο, σύμφωνα με το υπουργείο, θα μπορούν να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι χώροι, πλατείες και χώροι πρασίνου.

Πρόκειται, πάντως, για εκτιμώμενα οφέλη της προτεινόμενης εφαρμογής και όχι για αποτελέσματα που έχουν ήδη επιτευχθεί.

Η τελική μορφή του σχεδίου θα εξαρτηθεί από τη διαβούλευση, τον έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας και την έκδοση του προεδρικού διατάγματος.