Ακίνητα: Πανελλαδική αύξηση 3,8% στα ενοίκια – Ποιες περιοχές έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση

Ισχυρό ενδιαφέρον για κατοικία, αύξηση της στεγαστικής χρηματοδότησης και ενίσχυση της ζήτησης από το εξωτερικό καταγράφουν τα στοιχεία εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων. Έρευνες αναδεικνύουν παράλληλα διαφορετικές τάσεις ανά περιοχή και κατηγορία τιμής, με μεγαλύτερη αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης στα οικονομικότερα σπίτια. Σε αυτό το περιβάλλον, η καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος, η αναβάθμιση παλαιότερων κατοικιών και οι νέες μορφές συμμετοχής στην ιδιοκτησία προσθέτουν επιλογές στη συζήτηση για τη στέγαση και την επένδυση σε ακίνητα.

Τα ενοίκια και οι διαφορές ανά περιοχή

Έρευνα της REMAX Ελλάς, βασισμένη σε εκμισθώσεις μέσω του δικτύου της σε 124 περιοχές, καταγράφει πανελλαδική αύξηση ενοικίων 3,8% το 2026. Η άνοδος διαμορφώνεται σε 4,3% στην Αττική, 3% στη Θεσσαλονίκη και 4% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα παραμένει έντονη. Η ίδια συνδέει την εξέλιξη των τιμών και με τη βελτίωση των υποδομών και των συνθηκών διαβίωσης, μέσω της αναβάθμισης των μεταφορών, της λειτουργίας σταθμών μετρό και της δημιουργίας χώρων στάθμευσης και πρασίνου.

Περισσότερες από 30 περιοχές, σύμφωνα με την έρευνα, εμφανίζουν μέσο ενοίκιο τουλάχιστον 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην κορυφή βρίσκονται το Κολωνάκι, η Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και η Σαντορίνη, με 14 ευρώ ανά τ.μ. Ωστόσο, οι υψηλότερες τιμές δεν συνοδεύονται παντού από τις μεγαλύτερες αυξήσεις: στο Κολωνάκι και στην Παλιά Παραλία τα ενοίκια παρέμειναν αμετάβλητα.

Οι εντονότερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφονται στη Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, με 16,7%, στα Πετράλωνα, με 15,6%, και στην Κυψέλη και τη Θέρμη Θεσσαλονίκης, με 14,3%. Στην Αττική, τα Δυτικά Προάστια σημειώνουν τη μεγαλύτερη μέση άνοδο, 5,7%, με μέσο ενοίκιο 7,4 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 11,1 ευρώ στα Νότια και 10,3 ευρώ στα Βόρεια Προάστια. Στην περιφέρεια, η Πάρος καταγράφει μείωση 8,3%.

Πού συγκεντρώνεται το ενδιαφέρον για κατοικία

Τα στοιχεία του Spitogatos για το πρώτο οκτάμηνο του 2026 φωτίζουν την αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης. Η ανάλυση συγκρίνει τα μοναδικά διαθέσιμα ακίνητα με τις μοναδικές αναζητήσεις και τα μοναδικά leads, δηλαδή τις εκδηλώσεις πιο άμεσου ενδιαφέροντος. Στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, για κάθε διαθέσιμη κατοικία με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ καταγράφονται 21,1 leads και 281,7 αναζητήσεις. Στα ενοίκια άνω των 1.500 ευρώ, η πίεση υποχωρεί έως και 42 φορές. Ελευσίνα, Μαρούσι, Ηράκλειο, Παλλήνη και Χαλάνδρι συγκαταλέγονται στις περιοχές με την εντονότερη πίεση στα φθηνά ενοίκια.

Ανάλογη εικόνα εμφανίζεται εκτός Αττικής. Στα Δωδεκάνησα, στην κατηγορία κάτω των 600 ευρώ, αντιστοιχούν 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις ανά ακίνητο. Στις πωλήσεις, το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στις κατοικίες έως 250.000 ευρώ, ενώ πάνω από 550.000 ευρώ η ένταση της ζήτησης σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα είναι χαμηλότερη. Ο Δημήτρης Τσατίρης, COO του Spitogatos, εντοπίζει δύο άξονες βελτίωσης της ισορροπίας. Καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος και μεγαλύτερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Σε εκδήλωση της εταιρείας επισημάνθηκαν οι δυνατότητες αναβάθμισης μικρότερων και παλαιότερων ακινήτων και προβολής κατοικιών που παραμένουν «κλειστές».

Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC που παρουσιάστηκαν, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 1,8 δισ ευρώ στο οκτάμηνο, αυξημένες κατά 34,9% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, ενώ τα προγράμματα «Σπίτι μου» κατέγραψαν άνοδο 54,6%. Παράλληλα, υπάρχουν πολλές προοπτικές περαιτέρω ανόδου καθώς μόλις το 23% των αγοραπωλησιών στην Ελλάδα πραγματοποιείται με στεγαστικό δάνειο, έναντι 45% στην Ευρώπη.

Ενίσχυση της διεθνούς ζήτησης

Ο Spitogatos καταγράφει αύξηση της διεθνούς ζήτησης κατά 60,3% σε σχέση με το 2020. Το ενδιαφέρον από το εξωτερικό αντιστοιχεί στο 20,3% της συνολικής ζήτησης, με πρώτες τις ΗΠΑ, τη Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Πέντε από τις δέκα δημοφιλέστερες περιοχές βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης: Χαλκιδική, Κυκλάδες, Καβάλα, Μεσσηνία και Δωδεκάνησα.

Ταυτόχρονα, στην αγορά εξοχικής κατοικίας, ανάλυση της Elxis για την περίοδο 2024-2026 δείχνει ότι το 44% των υποψήφιων αγοραστών που απευθύνθηκαν στην εταιρεία προήλθε από χώρες εκτός ΕΕ. Στις αγορές που τελικά πραγματοποιήθηκαν, το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 20%. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλό της, Γιώργο Γαβριηλίδη, βασικές αγορές εκτός Ε.Ε. είναι η Μεγάλη Βρετανία και οι ΗΠΑ, ενώ ενισχύεται η παρουσία της Αυστραλίας. Προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ δηλώνει το 38% των ενδιαφερομένων εκτός Ε.Ε., έναντι 24% όσων προέρχονται από χώρες της Ένωσης. Οι Βρετανοί αγοραστές προτιμούν τα νησιά του Ιονίου, σε ποσοστό 24%, ενώ οι αγοραστές από τις ΗΠΑ και τον Καναδά στρέφονται κυρίως στην Κρήτη, με 28%, και στην ηπειρωτική Ελλάδα, με 25%. Το Αιγαίο συγκεντρώνει ενδιαφέρον 19% τόσο από τη Μεγάλη Βρετανία όσο και από τις ΗΠΑ.

Η οργανωμένη συνιδιοκτησία

Μια διαφορετική προσέγγιση στην πρόσβαση σε ακίνητα υψηλής αξίας παρουσιάζει η Owners, που δραστηριοποιείται στην Ελλάδα στη συνιδιοκτησία εξοχικών κατοικιών. Ο ενδιαφερόμενος αποκτά μερίδια εταιρείας ειδικού σκοπού που κατέχει το ακίνητο, με δικαίωμα χρήσης και δυνατότητα συμμετοχής στην αξιοποίησή του, ανάλογα με το μοντέλο διαχείρισης. Στο σχήμα της εταιρείας προβλέπονται έως έξι συνιδιοκτήτες, μερίδια του ενός έκτου και έως 56 διανυκτερεύσεις ετησίως ανά μερίδιο. Κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας. Η χρήση οργανώνεται μέσω ψηφιακής εφαρμογής, ενώ υπάρχει δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται. Η λειτουργία και η συντήρηση αναλαμβάνονται από επαγγελματική διαχείριση. Ο διευθύνων σύμβουλος Κώστας Παππάς συνδέει την ανάπτυξη του μοντέλου με τις αυξημένες αξίες και το κόστος χρηματοδότησης, τονίζοντας ότι απαιτεί νομική δομή, τεχνολογική υποδομή και οργανωμένη διαχείριση.

Η προσαρμογή των ιδιοκτησιών σε νέες ανάγκες

Η καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και η δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσης ιδιοκτησιών αποτελούν βασικές παραμέτρους της προσέγγισης του Ιωσήφ Αραμπατζή, ιδρυτή και διευθύνοντος συμβούλου της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, για την ευελιξία των ακινήτων.

Όπως επισημαίνει, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά, η γη είναι ακριβότερη και η δημιουργία νέου οικιστικού αποθέματος γίνεται δυσκολότερη. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση για κατοικία παραμένει ισχυρή, ενώ ένα μεγάλο μέρος της αγοράς δυσκολεύεται να βρει ακίνητα που ανταποκρίνονται στις ανάγκες και στις δυνατότητές του. Κατά τον ίδιο, η απάντηση δεν μπορεί να είναι μόνο η κατασκευή περισσότερων κατοικιών. Χρειάζεται καλύτερη αξιοποίηση των κτιρίων που ήδη υπάρχουν και πρόβλεψη ώστε τα ακίνητα που δημιουργούνται σήμερα να παραμένουν λειτουργικά και αξιοποιήσιμα στο μέλλον.

Ο κ. Αραμπατζής συνδέει αυτή την ανάγκη με τη συζήτηση για τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου της ιδιοκτησίας. Όπως αναφέρει, η νέα νομοθετική πρωτοβουλία επιχειρεί να ξεπεράσει περιορισμούς ενός πλαισίου σχεδόν εκατό ετών, διευκολύνοντας τον διαχωρισμό ή τη συνένωση ιδιοκτησιών και περιορίζοντας εμπόδια από παλαιούς κανονισμούς και την ανάγκη συναίνεσης των συνιδιοκτητών.

Το παράδειγμα που χρησιμοποιεί αφορά τις αλλαγές στις ανάγκες μιας οικογένειας: ένα μεγάλο διαμέρισμα μπορεί να χρειαστεί να γίνει δύο μικρότερα όταν μεγαλώσουν τα παιδιά, ενώ δύο μικρότερες ιδιοκτησίες μπορεί να χρειαστεί να γίνουν μία. Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτές οι προσαρμογές μπορεί να προσκρούουν στη σύσταση και στον κανονισμό μιας πολυκατοικίας, με αποτέλεσμα μια περιουσία να χάνει μέρος της χρησιμότητάς της.

Όπως εξηγεί, ήδη από το 2020, με την «εξελιγμένη σύσταση πολυκατοικίας», η ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ επέλεξε στα ακίνητα που αναπτύσσει να προβλέπει από τη σύσταση των ιδιοκτησιών τη δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσής τους. Στόχος, όπως αναφέρει, είναι να μπορεί ο ιδιοκτήτης να προσαρμόζει την περιουσία του σε μια διαφορετική πραγματικότητα, χωρίς να εξαρτάται από αποφάσεις που δεν μπορεί να ελέγξει.

Κατά την εκτίμησή του, ένα πιο σύγχρονο και ευέλικτο πλαίσιο ιδιοκτησίας μπορεί να απελευθερώσει δυνατότητες στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα και να οδηγήσει σε διαφορετική προσέγγιση των ακινήτων που σχεδιάζονται σήμερα. Η αξία τους, σημειώνει, πρέπει να μετριέται όχι μόνο στα τετραγωνικά, στην ενεργειακή απόδοση και στην ποιότητα κατασκευής, αλλά και στις επιλογές που αφήνουν ανοιχτές για το μέλλον. «Τα κτίρια μένουν για δεκαετίες. Οι ζωές μέσα σε αυτά αλλάζουν. Η πραγματική υπεραξία είναι να έχουμε προβλέψει και τα δύο», αναφέρει.

Συνολικά, τα στοιχεία αποτυπώνουν μια αγορά ακινήτων με ισχυρή ζήτηση, αλλά και σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή, κατηγορία τιμής και είδος ακινήτου. Η πορεία των ενοικίων, η στεγαστική χρηματοδότηση, το ενδιαφέρον από το εξωτερικό και η καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος συνθέτουν το περιβάλλον μέσα στο οποίο διαμορφώνονται οι επόμενες κινήσεις στην αγορά κατοικίας.