Δικαστικό «μπλόκο» στα Airbnb: Πώς παλαιοί κανονισμοί πολυκατοικιών μπορούν να ακυρώσουν τη βραχυχρόνια μίσθωση

Ένα νέο, κρίσιμο κεφάλαιο στην αντιπαράθεση μεταξύ ιδιοκτητών ακινήτων και διαχειριστών βραχυχρόνιων μισθώσεων ανοίγει δικαστική απόφαση-σταθμός.

Σύμφωνα με το σκεπτικό της, οι παλαιοί κανονισμοί των πολυκατοικιών διατηρούν το δικαίωμα να «μπλοκάρουν» τη δραστηριότητα τύπου Airbnb, ακόμη και αν δεν την κατονομάζουν ρητά.

Αν και η απόφαση αφορά συγκεκριμένη περίπτωση και δεν εισάγει οριζόντια απαγόρευση για όλη την επικράτεια, εντούτοις προσφέρει ένα πανίσχυρο νομικό όπλο στα χέρια συνιδιοκτητών και διαχειριστών που επιθυμούν να ανακόψουν τη μετατροπή των διαμερισμάτων των κτιρίων τους σε τουριστικά καταλύματα.

Η απόφαση 2937/2026 και η χρηματική ποινή

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, με την απόφαση 2937/2026, έκανε εν μέρει δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που κατέθεσε η διαχειρίστρια και συνιδιοκτήτρια πολυκατοικίας κατά εταιρείας που εκμεταλλευόταν διαμέρισμα του ίδιου κτιρίου μέσω ψηφιακών πλατφορμών.

Με την απόφαση αυτή, το δικαστήριο:

• Υποχρεώνει την εταιρεία να τερματίσει άμεσα την επαγγελματική-τουριστική εκμετάλλευση του ακινήτου.
• Ορίζει την αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος ως μόνιμη κατοικία.
• Επιβάλλει χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε μελλοντική παραβίαση της δικαστικής εντολής.

Το «κλειδί» στον κανονισμό του 1970

Στο επίκεντρο της δικαστικής κρίσης βρέθηκε ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ο οποίος είχε συνταχθεί το μακρινό 1970.

Το κείμενο προέβλεπε ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για ιδιοκατοίκηση, απαγορεύοντας ρητά δραστηριότητες ξενοδοχειακού χαρακτήρα ή άλλες επαγγελματικές χρήσεις.

Το Πρωτοδικείο έκρινε ότι η προφανής απουσία ορολογιών όπως «Airbnb» ή «Booking» από ένα κείμενο του 1970 δεν νομιμοποιεί τη συγκεκριμένη χρήση.

Αντιθέτως, το δικαστήριο εστίασε στην αρχική βούληση των συνιδιοκτητών να προστατεύσουν τον οικιστικό χαρακτήρα του κτιρίου από την αλόγιστη εναλλαγή επισκεπτών και την επιβάρυνση των κοινόχρηστων χώρων.

Ο κανονισμός αντιμετωπίστηκε ως μια ισχυρή, δεσμευτική σύμβαση που δεσμεύει διαρκώς όλους τους διαδόχους ιδιοκτήτες.

Η όχληση και η ασφάλεια των ενοίκων

Όπως προέκυψε από τη διαδικασία, το επίμαχο διαμέρισμα είχε ενταχθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης από το καλοκαίρι του 2025, φιλοξενώντας τουρίστες με μέση διάρκεια διαμονής τρεις έως πέντε ημέρες.

Το δικαστήριο πιθανολόγησε ότι η συνεχής ροή άγνωστων προσώπων προκαλούσε:

• Ηχητική όχληση εντός του διαμερίσματος και στους κοινόχρηστους χώρους.
• Υπερβολική φθορά στις υποδομές της πολυκατοικίας.
• Αίσθημα ανασφάλειας στους μόνιμους ενοίκους λόγω της ανεξέλεγκτης εισόδου τρίτων στο κτίριο.

Τι σημαίνει πρακτικά η απόφαση

Νομικοί κύκλοι διευκρινίζουν ότι η απόφαση δεν συνεπάγεται αυτόματο μπλόκο σε κάθε περίπτωση όπου ο κανονισμός αναφέρει απλώς τη λέξη «κατοικία».

Κάθε δικαστική διαμάχη θα συνεχίσει να κρίνεται εξατομικευμένα, με βάση τη διατύπωση του εκάστοτε κανονισμού και τα πραγματικά περιστατικά της όχλησης.

Ωστόσο, η απόφαση 2937/2026 δημιουργεί ένα εξαιρετικά σημαντικό δικαστικό προηγούμενο, ανοίγοντας τον δρόμο για μαζικές προσφυγές ιδιοκτητών σε παλαιά κτίρια, καθώς πλέον τεκμηριώνεται νομικά ότι η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να εξομοιωθεί με απαγορευμένη επαγγελματική ή ξενοδοχειακή χρήση.